ملف استقصائي | اقتصاد الساحل الشمالي في مصر.. كيف تُدار المليارات خلف أسوار منتجعات الصيف؟ (1- 4)

ملف من أربع حلقات - إعداد:  د محمد غالي 

​مدخل الملف

قبل سنوات قليلة، كان الطريق الممتد على الساحل الشمالي الغربي ينتهي غالبًا عند قرى سياحية موسمية لا تنبض بالحياة إلا في أسابيع الصيف. كانت الرمال تمتد بلا نهاية، والمساحات الشاسعة تبدو وكأنها تنتظر من يكتشفها. 

اليوم، تغير المشهد بالكامل. في كل كيلومتر تقريبًا مشروع جديد، ولوحات إعلانية عملاقة، ورافعات لا تتوقف عن العمل، وصفقات تُعلن بالمليارات، بينما تتسابق شركات التطوير العقاري والصناديق الاستثمارية على اقتناص قطعة جديدة من هذا الشريط الساحلي.

وراء هذا التحول السريع قصة اقتصادية أكبر بكثير من مجرد منتجعات فاخرة أو فيلات تباع بأرقام قياسية. إنها قصة تدفقات مالية ضخمة، وسياسات حكومية، واستثمارات خليجية، وأراضٍ تتحول إلى أصول بمليارات الجنيهات، ومدخرات ملايين المصريين التي وجدت في العقار ملاذًا يحميها من التضخم وتقلبات العملة.

في هذا الملف، نحاول أن ننظر إلى ما وراء الواجهة اللامعة. كيف تُدار هذه المنظومة؟ من أين تأتي الأموال التي تمول هذا التوسع؟ وكيف تُسعَّر الأراضي وتُمنح؟ ومن هم المشترون الحقيقيون، وما الذي يدفعهم إلى الاستثمار بهذه الوتيرة؟ والأهم، هل يستطيع هذا النمو أن يستمر بنفس الزخم، أم أن هناك مخاطر بدأت تلوح في الأفق؟ أخطرها حدوث فقاعه عقاريه 

على مدار أربع حلقات، نرسم خريطة كاملة لاقتصاد الساحل الشمالي؛ من حجم الاستثمارات وتدفقات التمويل، مرورًا بآليات تخصيص الأراضي والعوائد التي تحققها الدولة، وصولًا إلى سلوك المشترين والتحديات التي قد تعيد تشكيل هذا السوق خلال السنوات المقبلة.

الحلقة الأولى: من مصيف موسمي إلى مركز اقتصادي بمليارات الدولارات

لعقود طويلة، كان الساحل الشمالي الغربي لمصر يُختزل في ذاكرة المصريين كوجهة صيفية تنشط لثمانية أسابيع ثم تخلو من الحياة بقية العام. اليوم، يصعب النظر إلى المنطقة بهذا التبسيط؛ فالأرقام التي تتحرك خلف بواباتها المغلقة تضعها في خانة مختلفة تمامًا: مركز اقتصادي متكامل يعاد تشكيله بمنطق المدن الجديدة لا بمنطق القرى السياحية الموسمية.

على مدى العقدين الأخيرين، ضُخّ في مشروعات الساحل الشمالي ما يقارب سبعين مليار دولار، شملت مدنًا متكاملة ومنتجعات وأحياء سكنية ومناطق صناعية وخدمية، وفق تقديرات صادرة عن جهات استشارية دولية متخصصة في أسواق الشرق الأوسط العقارية. والأهم من الرقم القائم هو الرقم المرتقب: تشير التقديرات ذاتها إلى أن ما لا يقل عن مئة وخمسين مليار دولار إضافية سيتم ضخها في المنطقة خلال العقود المقبلة، أي أن أكثر من ثلثي حجم الاستثمار المستهدف لم يتحقق بعد.

سبعون مليار دولار استُثمرت بالفعل، ومئة وخمسون مليارًا أخرى في الطريق — الساحل الشمالي لم يعد مشروعًا، بل اقتصادًا موازيًا قائمًا بذاته.

مصدر هذا الزخم لا يخفى على متابع؛ فمعظم رأس المال الوافد يأتي من دول الخليج، التي ضخت في مصر عمومًا نحو تسعة وغمسين مليار دولار منذ عام 2021 وفق شركات استشارات عقارية دولية، تركّز جزء كبير منها في الساحل الشمالي والعاصمة الإدارية الجديدة باعتبارهما السوقين الأكثر نشاطًا في البلاد.  

​رأس الحكمة.. الصفقة التي غيّرت قواعد اللعبة

في مقدمة هذه التدفقات تأتي صفقة تطوير منطقة رأس الحكمة، حين خصص صندوق الثروة السيادي الإماراتي خمسة وثلاثين مليار دولار لمشروعات عقارية في مصر، ذهب منها أربعة وعشرون مليار دولار تحديدًا لتطوير رأس الحكمة، في أكبر استثمار أجنبي مباشر تتلقاه مصر في صفقة واحدة على الإطلاق.

تمتد رقعة المشروع على مساحة مئة وسبعين كيلومترًا مربعًا، أي ما يقارب مساحة العاصمة الأمريكية واشنطن، ويجري تطويرها عبر شركة تطوير عقاري إماراتية، على أن يضم المشروع مكونات سكنية وسياحية وتجارية وترفيهية، إلى جانب مرافق خدمية كالمستشفيات والمدارس. وبصرف النظر عن الحجم المالي للصفقة، فإن دلالتها الأعمق تكمن في الرسالة التي حملتها للسوق: أن استثمارات الساحل الشمالي لم تعد مبادرات شركات فردية تبحث عن ربح موسمي، بل باتت مدعومة بقرارات سيادية بين دول.  

​مدينة داخل الاقتصاد.. العلمين الجديدة

إلى جانب رأس الحكمة، تمثل مدينة العلمين الجديدة النموذج الحكومي الأبرز لإعادة تعريف الساحل الشمالي، إذ تحولت من مشروع تنموي محدود إلى مدينة متكاملة تضم مكونات سكنية وسياحية وتعليمية وخدمية على مستوى عالٍ، بما يرفع القيمة الاستثمارية للمنطقة بأكملها ويوفر آلاف فرص العمل المباشرة وغير المباشرة.

وتكشف خطط التنمية الاقتصادية والاجتماعية الرسمية للعام المالي الجاري عن توجه واضح نحو استكمال هذا المسار، عبر التوسع في القرى والمنتجعات، وتطوير شبكات الطرق والمطارات وعلى رأسها مطارا برج العرب والعلمين، بهدف تحويل الساحل من مقصد صيفي إلى وجهة تعمل على مدار العام، بما يخدم استهداف الدولة الوصول إلى ثلاثين مليون سائح سنويًا بحلول عام 2030، ارتفاعًا من نحو 15.7 مليون زائر دولي مسجَّلين قبل هذه الموجة من التوسع.  

​مراسي.. النموذج التشغيلي الأقدم

قبل رأس الحكمة بسنوات، أرسى مشروع مراسي على بعد نحو 93 ميلًا غرب الإسكندرية نموذجًا للاستثمار الخليجي طويل النفس في المنطقة، إذ استثمرت فيه شركة تطوير عقاري إماراتية أربعة مليار دولار، ليشغّل الموقع اليوم نحو عشرين ألف شخص، ويستقبل ملايين الزوار سنويًا. ووفق تصريحات مؤسس الشركة المطوّرة، فإن الوحدات التي كانت تُباع بستين ألف دولار في بداية المشروع ارتفعت قيمتها لأضعاف مضاعفة، بفعل التضخم وجودة التنفيذ والمنافسة المتصاعدة على الأرض الساحلية المحدودة. وقد اعتُمدت مؤخرًا خطط لتوسعة المشروع باستثمار إضافي قدره مليار دولار، في مؤشر على أن دورة النمو في المنطقة لم تبلغ ذروتها بعد.

ما يجمع هذه المشروعات الثلاثة -رأس الحكمة والعلمين الجديدة ومراسي- هو أنها لم تعد تُدار بمنطق «القرية السياحية»، بل بمنطق «المدينة الاقتصادية»: بنية تحتية دائمة، وأسواق عمل مستقرة، وأنظمة حوكمة عقارية، ومصادر تمويل سيادية. وهذا التحول في الطبيعة القانونية والاقتصادية للمنطقة هو ما يفسر لماذا تحوّلت أرقام الساحل الشمالي من أرقام سياحية موسمية إلى أرقام اقتصاد كلي تُحسب ضمن الناتج المحلي وموازين الاستثمار الأجنبي المباشر.