ملف استقصائي | اقتصاد الساحل الشمالي في مصر.. كيف تُدار المليارات خلف أسوار منتجعات الصيف؟ (2- 4)

ملف استقصائي إعداد د. محمد غالي:

خلف كل برج فاخر ومنتجع مغلق في الساحل الشمالي، تقف منظومة معقدة من التراخيص والرسوم تحدد فعليًا من يستطيع الدخول إلى هذا السوق. فالأرض في الساحل الشمالي ليست سلعة تُباع مباشرة، بل حق انتفاع يُمنح للمطورين عبر قرارات تخصيص وزارية، ثم يُبنى عليه نظام كامل من الرسوم يحدد جدوى المشروع من عدمها.

النموذج الأحدث في هذه المنظومة هو ما يُعرف بمشروعات الشراكة العقارية، حيث تتقاسم الدولة والمطور القيمة الناتجة عن تطوير الأرض بدلًا من بيعها بالكامل. وقد شهدت آلية احتساب رسوم هذه الشراكات تعديلًا جوهريًا: فبعدما كانت الرسوم تُحسب على إجمالي مساحة الأرض المخصصة، جرى تعديل الاحتساب ليقتصر على «البصمة البنائية»، أي المساحة المبنية فعليًا داخل المشروع إضافة إلى الحدائق المبيعة، وهي مساحات لا تتجاوز عادة نصف إجمالي مساحة الأرض.

تعديل واحد في طريقة حساب الرسوم خفّض العبء المالي على المطورين بما يقارب النصف — قرار محاسبي بسيط غيّر جدوى عشرات المشروعات الكبرى.

النتيجة العملية لهذا التعديل هي تراجع قيمة الرسوم المستحقة على المطورين بنسبة تتراوح بين 48% و50%، وهو تعديل يسري على المطورين الأجانب الملزمين بالسداد بالدولار، وكذلك على المطورين المصريين الحاصلين على قرارات تخصيص وزارية قبل فبراير 2024. أما المشروعات الأحدث فتظل خاضعة لنظام الاحتساب على إجمالي مساحة الأرض بواقع ألف جنيه للمتر، ما يخلق فعليًا منظومتين متوازيتين من التكلفة بحسب تاريخ حصول المطور على أرضه.  

​من يسدد، وكيف؟

تُلزم الجهة المشرفة على أراضي المجتمعات العمرانية الجديدة المطورين بسداد عشرين بالمائة من قيمة الرسوم مقدمًا، على أن يُقسّط الباقي على خمس سنوات بفائدة عشرة بالمائة. وتشير بيانات رسمية إلى أن العشرات من الشركات، جميعها محلية في مرحلة أولى، بادرت بالفعل بسداد الدفعة المقدمة، فيما يبلغ إجمالي عدد الشركات المطالَبة بالسداد في هذا الملف نحو ثلاث وثمانين شركة.

هذه الآلية المالية ليست تفصيلًا بيروقراطيًا هامشيًا؛ فهي التي تحدد فعليًا من يستطيع دخول سوق الساحل الشمالي كمطور، ومن يُستبعد منه بفعل حجم رأس المال اللازم للدخول. فتخفيض الرسوم بمقدار النصف يعني عمليًا أن حجم رأس المال المطلوب لتشغيل مشروع متوسط الحجم انخفض بشكل يتيح لشركات أصغر أو حديثة العهد بالمنطقة أن تنافس اللاعبين الكبار الذين دخلوا السوق مبكرًا.  

​جغرافيا الرقعة الاقتصادية

يمتد الساحل الشمالي الغربي من مدينة العلمين حتى مدينة السلوم عند الحدود الغربية، بطول يقارب خمسمائة كيلومتر، ويضم ظهيرًا صحراويًا يتجاوز عمقه مئتين وثمانين كيلومترًا، لتبلغ المساحة الإجمالية للمنطقة نحو مئة وستين ألف كيلومتر مربع تشمل تجمعات استثمارية رئيسية أبرزها رأس الحكمة وسيدي عبد الرحمن والضبعة. هذا الاتساع الجغرافي الهائل هو ما يفسر جزئيًا سبب قدرة المنطقة على استيعاب هذا الكم من رؤوس الأموال دون أن تصطدم بسقف عرض الأراضي في المدى القريب، وهو عامل سيصبح محوريًا عند الحديث عن مخاطر فائض المعروض في الحلقة الأخيرة من هذا الملف.

ولا تقتصر عائدات الدولة على الرسوم المستحقة على الأراضي الجديدة فحسب، بل تمتد إلى منظومة متكاملة من الضرائب العقارية ورسوم التراخيص والبنية التحتية التي تفرضها الجهات المعنية على المطورين طوال دورة حياة المشروع، بما يجعل الساحل الشمالي أحد أكبر مصادر الإيرادات غير الضريبية المرتبطة بقطاع العقارات في الموازنة العامة.

• اقرأ أيضًا:
• ملف استقصائي | اقتصاد الساحل الشمالي في مصر.. كيف تُدار المليارات خلف أسوار منتجعات الصيف؟ (1- 4)