ملف استقصائي | اقتصاد الساحل الشمالي في مصر.. كيف تُدار المليارات خلف أسوار منتجعات الصيف؟ (3- 4)

ملف استقصائي إعداد د. محمد غالي: 

يصعب فهم اقتصاد الساحل الشمالي دون الإجابة عن سؤال أكثر مباشرة: من الذي يدفع هذه الأثمان الفلكية فعليًا؟ فبينما تتصدر أخبار بيع فلل بمبالغ تتجاوز المليار جنيه واجهة الحديث الاجتماعي، فإن خلف هذه الصفقات أربع كتل شرائية متمايزة، لكل منها دوافعها الاقتصادية الخاصة.

الكتلة الأولى هي المصريون المقيمون داخل البلاد، وهي شريحة لا تتجاوز نصف إجمالي المشترين في المنطقة رغم كونها الأكثر ظهورًا في المشهد الإعلامي والاجتماعي المحلي. أما الكتلة الأكبر فعليًا فهي المصريون المغتربون، الذين تصل نسبتهم في بعض إطلاقات المشروعات الحديثة إلى ما بين سبعين وثمانين بالمائة من إجمالي المبيعات. ويتقاضى هؤلاء رواتبهم عادة بعملات أجنبية أو خليجية مربوطة بالدولار، ما يمنحهم قدرة شرائية مضاعفة أمام جنيه متراجع القيمة، فضلًا عن تحوّل عقار الساحل بالنسبة لهم من مجرد استثمار إلى ما يشبه «البيت الأول» الذي يعودون إليه عند زياراتهم لمصر بدلًا من مساكن الأسرة القديمة.  

​الخليج.. من إطلالة النيل إلى إطلالة البحر

الكتلة الثالثة هي الجمهور الخليجي، الذي شهد تحولًا لافتًا في تفضيلاته الاستثمارية خلال السنوات الأخيرة، إذ انتقل من التركيز التقليدي على شقق الزمالك والمعادي المطلة على النيل إلى اقتناء وحدات على البحر في الساحل الشمالي. وتشير بيانات شركات استشارات عقارية دولية إلى أن نصف الأفراد ذوي الثروات المرتفعة في دول الخليج باتوا يبحثون عن منازل عطلات في مصر، وأن الساحل الشمالي أصبح -إلى جانب العاصمة الجديدة- أحد أكثر أسواق العقارات نشاطًا في البلاد.

ثلاثة عوامل تفسر هذا التحول: أولها دخول مطورين خليجيين أنفسهم إلى السوق المصري، ما جعل عملية الشراء تتم عبر أسماء شركات مألوفة وموثوقة لدى المستثمر الخليجي بدلًا من التعامل مع مطور محلي مجهول. وثانيها صفقة رأس الحكمة ذاتها، التي حملت رسالة طمأنة مفادها أن استثمارات المنطقة باتت مدعومة بقرارات وسياسات دولة لا بمبادرات شركة فردية قابلة للتعثر. وثالثها تراكم خبرة تاريخية في التمويل الخليجي لمصر، إذ سبق لدول الخليج الثلاث الكبرى أن قدمت نحو ثلاثين مليار دولار لدعم استقرار الاقتصاد المصري بين عامي 2013 و2016، ما أسس لعلاقة ثقة طويلة الأمد بين رأس المال الخليجي والسوق المصرية.  

​الأجانب.. من زيارة العلمين إلى الإقامة فيها

أما الكتلة الرابعة فهي المشترون الأجانب من خارج المنطقة العربية، الذين تحول تعاملهم مع الساحل الشمالي من مجرد محطة عابرة أثناء زيارة مقابر الحرب العالمية الثانية في العلمين، إلى قرار شراء وإقامة فعلي. ويعود هذا التحول إلى تعديلات تشريعية جوهرية: فبعدما كان القانون يقيّد ملكية الأجنبي بوحدتين كحد أقصى مع حظر إعادة البيع قبل مرور خمس سنوات، بات مسموحًا بالتملك غير المحدود بشرط السداد بالعملة الأجنبية، في إطار سياسة أوسع تستهدف ما يمكن تسميته «تصدير العقار» كمصدر لموارد النقد الأجنبي.

من قيد وحدتين وحظر بيع خمس سنوات، إلى تملك غير محدود مقابل الدولار — تعديل تشريعي واحد أعاد تعريف من هو «المشتري المسموح له» في الساحل الشمالي.  

​لماذا الإعلانات بالإنجليزية؟

هذا التقسيم الرباعي للمشترين يفسر ظاهرة لافتة في تسويق مشروعات الساحل الشمالي: أسماء مشروعات ذات طابع عربي مجرد، تقابلها حملات إعلانية بالكامل باللغة الإنجليزية، تستضيف فنانين ومشاهير عالميين وتستعرض رموز رفاهية كالجولف واليخوت. فهذه الحملات لا تستهدف عموم المستهلك المصري، بل تحديدًا الشرائح الأربع ذات القدرة الشرائية العليا: المصريين أصحاب الدخول المرتفعة، وأبناء المغتربين من الجيل الثاني الذين يجيدون الإنجليزية أكثر من العربية الفصحى، والمستثمرين الخليجيين، والمشترين الأجانب.

هذا التحول في الجمهور المستهدف انعكس أيضًا على ثقافة تأثيث الوحدات ذاتها، إذ انتقل كثير من الملاك من الاستعانة بقطع أثاث قديمة مستغنى عنها من المنزل الأساسي، إلى التعاقد مع مهندسي ديكور متخصصين لتجهيز الوحدات بمعايير فندقية، بهدف رفع عائدها الإيجاري عبر منصات الحجز الرقمية خلال موسم الصيف.  

​لماذا يشتري الناس؟ الجواب ليس اقتصاديًا بحتًا

لا يمكن تفسير هذا الحجم من الشراء بالعقلانية الاقتصادية البحتة وحدها. فمع تآكل قيمة الشهادات البنكية أمام التضخم، وتقلبات أسعار الذهب، ومخاطر الاستثمار في الشركات الناشئة، أصبح العقار الساحلي في نظر شريحة واسعة من المدخرين بمثابة «خزنة على البحر»: أداة لحفظ القيمة أكثر منها مسكنًا للاستخدام.

لكن إلى جانب هذا المنطق الادخاري، يتحرك المشترون تحت تأثير عوامل سلوكية واضحة: انحياز نحو القرار الفوري خلال أجواء الصيف الاجتماعية بعيدًا عن التروي، وخشية من الشعور بالإقصاء عن الدائرة الاجتماعية المحيطة إذا لم يشارك الفرد في موجة الشراء ذاتها، ونزوع لفصل ميزانية «المصيف والترفيه» ذهنيًا عن الحسابات العملية المعتادة الخاصة بشراء مسكن قريب من العمل أو المدارس في القاهرة. وتستثمر الحملات التسويقية في هذه الميول عبر معارض وفعاليات تُقام في توقيتات الغروب، وبمشاركة نجوم فن وترفيه، بما يخلق انطباعًا عاطفيًا يسهّل إتمام قرار الشراء قبل أن تُستكمل الحسابات المالية الباردة.

• اقرأ أيضًا:
• ملف استقصائي | اقتصاد الساحل الشمالي في مصر.. كيف تُدار المليارات خلف أسوار منتجعات الصيف؟ (1- 4)
• ملف استقصائي | اقتصاد الساحل الشمالي في مصر.. كيف تُدار المليارات خلف أسوار منتجعات الصيف؟ (2- 4)